マンション・アパートの外壁塗装で気になる費用や日数を事例でご紹介
●マンション・アパート、ビルなど賃貸物件のオーナー様へ
マンションやアパートなどの外観は入居率にもつながります。マンション・アパートの外壁塗装もご相談ください！
国土交通省による『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』によるとマンションの外壁塗装を含む大規模修繕は通常12～15年程度で実施されるものとされています。
適正な管理と資産維持のため、計画的に外壁塗装や修繕を行いましょう。
外壁塗装にかかる費用や日数、知っておきたいポイントを、実例と併せてご紹介します。
外壁塗装工事中は足場を仮設しメッシュシートで覆います。入居者にも少なからずご不便をおかけすることになりますから、予定は綿密に立てておきたいものです。
外壁塗装は強い雨の中では実施できませんので、天候によっては順延となります。工期が延びたからと追加料金が発生することはございませんが、比較的天候の良い季節が望ましいです。
まずは足場を仮設、飛散防止のためのメッシュシートを設置します。金属音による騒音がやや大きくなります。
全体を高圧洗浄いたします。ここまでの工程は雨が降っていても行うことができます。居住者の方は窓を開けることができませんのでご了承ください。
多くの外壁には目地シーリングが存在します。経年で劣化しますので、打ち替えや打ち増しを行います。また、ひび割れや剥離など、必要な補修を行い外壁塗装のための下準備をいたします。
ビニールシートやテープを使い、塗料がついてはいけない場所を保護します。養生が取れる上塗り完了のタイミングまで、窓を開けることができなくなりますので入居者の方へのご案内が重要です。
ここからが実際の塗装作業です。
まずは下塗りです。塗布面を整え、仕上げ塗料の密着率を高めるための下塗り材を塗布します。そのうえで、中塗り、上塗りと塗り重ねていくことでしっかりとした塗膜を作っていきます。各塗りは十分に乾燥させてから次の工程に移ります。
また、外壁以外（シャッターボックス、鉄柵、破風、雨樋等）の塗装箇所があれば行っていきます。
最終確認し、問題が無ければ足場を解体し完工です。
マンション・アパートの外壁塗装にかかる費用は「建物の階数×100万円」前後といわれています。
ただし同じ階数でも戸数や規模は様々ですから、あくまでも目安としてください。複数の業者から見積もりを取ることが、相場を知りお得な改修を行うためには大切です。
外壁塗装の費用に大きくかかわるのは、塗料のグレードです。一般的に耐用年数が長く機能性の高い塗料ほど価格が高くなります。また2色で塗り分けなど行うと1色よりも費用が掛かります。
賃貸物件のオーナー様であれば、どなたもその利回りを気にしているのではないでしょうか。
建物がまだ新しいうちは表面利回り（グロス）に近い収益があったものの、古くなってくると空き室率も増加し、実質利回り（ネット）は落ち込んでいきます。
入居者にとってごく当たり前の希望、「きれいで快適な建物で毎日を過ごしたい」と経年毎にかけはなれていくからです。
立地や環境、交通や近隣の利便性、これらによって賃貸物件の価値は決まるわけですが、同じ条件で同じお家賃ならより綺麗なところに住みたいですよね。
階段やベランダ・バルコニーの金属に錆が酷くて、「服が触れたら錆汚れが付きそう」、「触れたら手を怪我しそう」、外壁のチョーキングが酷くて「服が触れたら落ちにくそうな粉汚れが付きそう」などというのも快適な生活からは程遠いですよね。好印象を持たれるマンション・アパートにするために外壁塗装などの塗り替えは効果的です。
また、若者向け・ファミリー層向けなどターゲットを絞ったカラーチェンジで印象を一変させることもできます。カラーシミュレーション等を使ってお打ち合わせいたします。
定期的に外壁塗装がなされており、錆やチョーキングも発生しておらず、どこを取っても建物として健全なアパートやマンションなどの貸し店舗などの賃貸物件。建てられたままでただただ年月だけが経過してしまった賃貸物件。どちらが魅力的でしょうか。
建物として健全であり、快適に生活できたり、過ごせる空間の方が資産価値が高いのは当たり前です。
定期的にメンテナンスしていれば、お家賃も維持できます。売却するとなった時もしっかりお手入れがされている建物ならかなり有利です。
近年は塗料の進化が凄まじく、塗り替えるだけで夏場の室温を低下させる遮熱塗料、夏は涼しく・冬は暖かくといった断熱塗料が一般的となりました。
こういった塗料で塗り替えれば入居者様は大変、お喜びになられるでしょう。入居者様は光熱費を削減できますからメリットが大きいのです。
環境に考慮しているということで、イメージアップにも繋がります。
外壁塗装や補修による美観の維持は地域の安全のためにも重要です。
お手入れがされているアパートやマンション、ビルはその周辺も清潔に保たれていることが多いのです。ゴミ集積所でもルールが守られることが多く、トラブルも少なくなります。
また、こういった地域では犯罪も減少しますので女性の一人暮らしや小さなお子様がいるご家庭も安心して生活できます。
マンションやアパートの外壁塗装は「色褪せの回復」や「雨漏り修理」など維持管理や原状回復に関する工事であれば「修繕費」として計上できます。ベランダやバルコニー、陸屋根の防水工事はもちろんのこと、シーリングの打ち替えなどもその対象です。
これまでの一般的な塗料から、耐用年数が長い塗料や遮熱・断熱効果のある塗料などを使用した場合、資産価値が増したと判断されることもありますが、その場合は本来の一般的な塗料を使用した場合の額が修繕費と認められ、差額は資本的支出として減価償却の対象となります。
マンション・アパートの外壁塗装は高額ですから、今後の融資などの検討をされている場合は、修繕費として一度に計上してしまうことが必ずしもベストとは限りませんので、外壁塗装費用を修繕費とするか資本的支出とするか、経営計画を併せてご検討ください。
外壁塗装や屋根塗装は外周りの工事ですので、屋内での作業は基本的にありません。お住まいになられている方やお借りになられている方は室内で普段と同じようにお過ごしいただけます。
ただし、お部屋への出入りの時に通る通路の歩行制限や洗濯物が外に干せないなどの制限はございます。歩行や通行、駐車場への誘導は弊社でしっかりと手配いたしますので、ご安心ください。
マンションやアパートの外壁塗装期間中は、上記のようにご不便をおかけする期間が長期間発生します。
お打ち合わせにて計画表をお出しし、特に騒音が発生する日時や、窓が開けられない日時などを事前に告知いたします。
住民の方への挨拶や説明会が必要であればご相談ください。
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